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| 某房地产开发有限公司应缴未缴税款案 |
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| 来源： 作者： 日期：07-02-16 阅读次数: |
一、 基本案情
某房地产开发有限公司为专项检查案件，检查小组于2002年10月开始对其纳税情况进行检查。
该企业为 港澳台合资企业，1993年成立，注册资本4000万美元，主要经营：开发设计建设并出租、出售、管理综合某大街商业设施。应向地税局缴纳的税种有：营业税、城市房地产税、土地增值税、个人所得税、印花税等。
经过对企业经营纳税情况的初步了解，确定了以帐簿检查为主，辅之以询问和实地调查等的检查方式。
二、 发现问题
该公司主营业务为建造并出售、出租写字楼、商业设施等取得的收入，帐簿记载为“预收帐款—房屋销售”、“主营业务收入—租金”，我们在检查中针对其发生的营业收入与记帐情况是否吻合，帐簿记载收入是否按规定缴纳了各项税收重点实施检查。检查中，我们采取了抽查、核对、帐实相互印证等方法，结合对有关问题的询问，发现如下两方面问题。
1、出租使用的房屋未缴纳城市房地产税
该公司2002年5月起将自行开发的8号楼部分房屋出租，因该楼建设目的为安置居民回迁，但是在实际使用时，因部分房屋临街，企业决定将其出租， 根据出租合同确认2002年5月至2002年9月未就其出租的房产应缴纳城市房地产税，经计算，共计造成少缴税款12835.04元。
2、预售商品房取得收入，未按规定预缴土地增值税
根据检查预收帐款科目及相关预售房契约，确定该公司2002年7月出售1号楼取得的预售收入191669221元，已按规定缴纳了流转税，但未根据预售收入预缴土地增值税。
1号楼项目于1992年8月立项，根据北京市地方税务局某税务分局1999年2月24日批准的定期免税证明，确定免税期截止到2001年12月，2002年7月取得的预售收入191669221元，应恢复征收土地增值税，因此对该公司作出补缴土地增值税1916692.21元的处理决定。
三、 处理方案
根据《城市房地产税暂行条例》第三条、《关于城市房地产税有关政策和征管问题的通知》（京财税[1998]795号）第四条第二款、《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，补缴城市房地产税12835.04元，城市房地产税滞纳金64.18元，
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第十条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条、《北京市地方税务局转发国家税务总局〈关于认真做好土地增值税管理问题的通知〉》（京地税第[2002]398号）第二条、第三条的规定，补缴土地增值税1916692.21元。
四、 案例分析
本案中造成未缴纳城市房地产税的主要原因是纳税人对城市房地产税政策没有充分理解，在检查中我们发现，该公司对自有自用经营性房产已经缴纳了城市房地产税，但新建造的1号楼因没有取得房产证，就没有得到公司财务人员的重视，从对“产权”的理解上，我们认为，税务机关还应给企业进行解释和辅导。
关于土地增值税预征的问题，北京市有非常明确的文件规定，企业一味地认为定期免税批准，就等同于长期免税，认识上的错误以及对“预征”办法的轻视都是导致少缴税款的主要原因。因此，通过专项检查工作及时纠正了企业纳税上错误，同时收到了较好的效果。
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