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| 对土地增值税各种扣除项目的稽查案例 2 |
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| 来源： 作者： 日期：07-02-16 阅读次数: |
【案例3】
1．案例简介：某房地产开发公司建成一幢普通标准住宅，共48套相同的住房。该公司为取得建房用土地使用权支付金额148万元，该房地产开发成本为500万元。1996年11月，该公司又售出了12套住房，收入360万元。截止1996年11月，与该房地产项目有关的利息支出为33．6万元。截止1997年8月，有关的利息支出为98万元。以上利息支出，均不高于按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
2．案例分析及税务处理：《实施细则》第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
在上述案例中，由于各套住房都是按相同的标准建造的，所以可以每批出售住宅的套数为标准分摊。
(1)计算1996年11月售出住房应计的扣除项目。
①计算应分摊的地价款及有关费用。
148×20+48=61．67(万元)
②计算应分摊的房地产开发成本。
500×20÷48=208．33(万元)
③计算应分摊的房地产开发费用。
A、计算应分摊的利息。
33．6×20÷48=14(万元)
B、计算其他可扣除的开发费用。
(61．67+208．33)×5％=13．5(万元)
C、计算可扣除的房地产开发费用总额。
14+13．5=27．5(万元)
④计算可扣除的税金
A、营业税440×5％=22(万元)
B、城市维护建设税及教育费附加22×(7％+3％)=2．2(万元)
C、印花税已按有关规定计入了管理费用，所以此处不再扣除。
D、可扣除税金的总额：22+2．2=24．2(万元)
⑤计算财政部规定的其他扣除项目：
(61．67+208．33)×20％=54(万元)
⑥计算扣除项目总金额：
61．67+208．33+27．5+24．2+54=375．7(万元)
(2)计算1997年8月售出住房应计的扣除项目。
①计算应分摊的地价款及有关费用。
148×12+48：37(万元)
②计算应分摊的房地产开发成本。
500×12+48=125(万元)
③计算应分摊的房地产开发费用。
A、计算应分摊的利息。
a)截止1996年11月应分摊的利息：
33．6×12÷48=8．4(万元)
b)1996年11月至1997年8月间应分摊的利息：
(98-33．6)×12+(48-20)=27．6(万元)
c)总计应分摊的利息：
8．4+27．6=36(万元)
B、计算可扣除的其他开发费用。
(37+125)×5％=8．1(万元)
C、计算可扣除的房地产开发费用。
36+8．1=44．1(万元)
④计算可扣除的税金。
A、营业税：360×5％=18(万元)
B、城市维护建设税及教育费附加：
18×(7％+3％)=1．8(万元)
C、印花税已按规定计入了管理费用，此处不再扣除。
D、可扣除的税金总计：
18+1．8=19．8(万元)
⑤计算财政部规定的其他扣除项目。
(37+125)×20％=32．4(万元)
⑥计算扣除项目总金额。
37+125+44．1+19．8+32．4=258．3(万元)
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