一、案件背景
根据省局房地产行业专项检查工作安排，我市稽查局派2名稽查人员于2006年6月5日至10日对邢台市某房地产开发公司2005年缴纳地方税的情况进行了全面检查。该单位成立于2000年5月份，现有员工21人，是邢台市一家中小型房地产开发企业。2005年该公司在市区内开发了“幸福家园”小区3栋商品住宅楼，共144套，建筑面积18063平方米。该项目于2005年9月份开盘，到2005年年底账面反映预收售房款720万元（每户预收10万元信誉保证金，共计72户），申报缴纳销售不动产营业税36万元、城建税及附加3.96万元、预缴土地增值税7.2万元；申报缴纳地方三税23537.22元；企业所得税核实征收，汇算清缴后应税所得额313205元，申报缴纳企业所得税103357.65元。
二、作案手段及定性处理
（一）作案手段
1、该单位2005年对未达账项130万元，在明知已到账的情况下不登记入账，故意拖延纳税期限，进行虚假的纳税申报，导致少缴营业税6.5万元、城建税4550元、教育费附加1950元、地方教育附加650元、少申报缴纳企业所得税64350元、少预缴土地增值税1.3万元，合计少申报缴纳税费149500元。
2、2005年1月份对公司办公楼进行改造，由原来的单纯办公改为办公与职工休闲一体的综合楼（不对外营业）。该办公楼建于2001年3月份，原值2521890元，发生改造费用1025373元，未记入房产原值，记入长期待摊费用。已按原值申报缴纳房产税21183.88元，少申报缴纳房产税8613.13元。
3、该单位仅申报缴纳了办公楼土地使用税2133.34元，而对于“幸福家园”占用土地13740.63平方米，以尚未办理土地使用证为由未申报缴纳土地使用税。该公司于2004年10月份通过竞拍获得了“幸福家园”所占土地的使用权，该土地属于非耕地，位于三级地段，每平方米年适用税额为1元，应补缴土地使用税16030.74元。
以上该单位通过未达账项不及时入账、不按会计制度规定进行核算以及故意不申报纳税的手段偷逃税费共计174143.87元。
（二）定性处理
1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第四条及《河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知》（冀地税发[2000]93号）第五条的规定：预收定金属于预收款的范围，纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。该公司收到的信誉保证金130万元，虽未记入会计账簿但银行已经收取，应以银行到账时间作为纳税义务发生时间，应补缴营业税：130万元*5%=6.5万元。
根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条、第五条的规定，应补缴城建税：6.5万元*7%=4550元。
根据《征收教育费附加的暂行规定》（国发[86]50号）第二条、第三条及国发明电[1994]2号规定，应补缴教育费附加：
6.5万元*3%=1950元。
根据《河北省地方教育附加征收使用管理规定》第二条、第五条的规定，应补缴地方教育附加：6.5万元*1%=650元。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条、《河北省地方税务局关于土地增值税若干征税问题的通知》（冀地税[1996]41号）第二条及《邢台市地方税局关于转发河北省地方税务局〈关于土地增值税若干征税问题的通知〉的通知》（邢地税发[1996]49号）文件之规定，应按1%预征土地增值税，对未达账项130万元应补缴土地增值税：130万元*1%=1.3万元。
根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第二条、第三条和《河北省房地产开发企业所得税征收管理办法（试行）》第十一条预售收入的利润率不得低于15%的有关规定以及邢地税函[2004]120号文件的规定，应补缴企业所得税：
130万元*15%*33%=64350元。
2、根据《中国人民共和国房产税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第四条、《财务会计制度》第二十七条第一款第五项及[86]财地税字第008号规定，房屋改造费用应计入房屋原值，未按会计制度规定记账的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，故应补征房产税：1025373*70%*1.2%=8613.13元。
3、根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二、第三条、《河北省城镇土地使用税实施办法》第八条和《河北省地方税务局关于认真做好城镇土地使用税税额调整工作的通知》（冀地税发[1997]61号）第一条、[88]国税地字第015号有关规定，纳税人持有土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准，尚未办理土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。故未办理土地使用证不能成为不缴纳土地使用税的理由，应补缴土地使用税：13740.63平米*1元/平米*(1+2/12)=16030.74元。
4、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定，因该单位对营业税6.5万元、城建税4550元、房产税8613.13元、土地使用税16030.74元进行虚假的纳税申报，故定性为偷税，并处以1倍罚款。
5、根据《河北省地方税务局关于房地产开发企业预售收入涉税定性问题的批复》（冀地税函[2005]156号）的规定：对税务稽查部门查出企业预售收入未缴企业所得税的行为，不能认定为偷税，而应按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条规定进行处罚。故对该单位少申报缴纳企业所得税64350元定性为少缴，并处以1倍罚款。
6、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定对应补缴的营业税、城建税、企业所得税、房产税、土地使用税分别从税款滞纳之日起至缴纳之日止按日加收万分之五的滞纳金。
三、稽查方法和手段
（一）账内检查与账外调查相结合，加大稽查的深度和力度。
接受到检查任务后，稽查人员并不急于立刻通知企业接受检查，而是先对该公司的开发项目、销售情况进行调查摸底。检查人员以普通购房人的身份到售房项目部和施工现场详细了解小区地理位置、销售情况、价格组成、办理预购的程序和预交款的金额等情况，从而掌握了第一手资料。在对预收账款的检查中，发现财务提供的预收情况与从售房部暗访了解的情况不太一致，账面销售情况比摸底数少十余户。在这种情况下，检查人员对财务主管人员进行了询问，并制作了询问笔录。一开始，该财务主管解释说是熟人或关系户订购了房子，但还没有交钱。检查人员经过仔细分析，认为财务人员的解释虽有一定道理，但十余户预收款在账面上没反映以及售房部火热的销售场面难以打消检查人员心中的疑虑。检查人员没有被蒙蔽，进一步要求提供该公司开户银行的对账单，此时该主管支支吾吾声称银行没有给送达对账单。在这种情况下，检查人员义正言辞地告知该主管，如果拒不提供涉税资料或变相拒绝检查，税务机关将对其进行严厉处罚，并且可以到其任何开户银行调查取证。最后，该主管不得不拿出银行对账单。经逐笔核对，截至2005年底，有13户购房人所交130万元购房款银行已经收取，但该单位对未达账项却有意拖延记账时间，故意不入账，使“银行存款”账簿发生额、余额与银行对账单不符，造成了偷逃营业税费、土地增值税、企业所得税合计149500元。
（二）细查蛛丝马迹和异常情况，发现问题一查到底。
在下户调账时检查人员发现，该公司原来的办公楼进行了改造。但对账簿资料的检查中，未发现“固定资产”科目有变化。带着这个疑问，当检查“长期待摊费用”科目时发现金额较大，察看原始凭证，附一张建筑业发票，注明：办公楼改造费1025373元。该公司将本应记入“固定资产”的办公楼改造费记入了“长期待摊费用”，故意减少了房屋原值，造成少申报缴纳房产税8613.13元。
在对土地使用税的检查当中，发现该公司只申报缴纳了办公楼所占地的土地使用税，对于 “幸福家园”所占用的土地，以尚未办理土地使用证为由未申报缴纳土地使用税。检查人员抓住问题不放松，不给对方缓冲机会，立即要求该公司提供征地时的一切手续、资料。慑于检查威力，该单位不得不提供了有关资料。通过察看，得知该项目占地13740.63平米，非耕地，2004年10月份通过竞拍获得土地使用权。因此该公司应补缴1年零两个月的土地使用税16030.74元。
四、案件启示和点评分析
（一）稽查人员不能局限于就账论账，要综合运用各种稽查权限和检查手段。
近几年，随着经济的发展，企业偷逃税手段日趋隐蔽和多样化。在偷逃税与反偷逃税愈来愈激烈的情况下，稽查人员如果能综合运用征管法赋予的权限，跳出就账论账的圈子，立身账外搞稽查，就会占有检查的主动和先机。对销售情况掌握第一手资料和对银行存款往来账项及余额的调查应成为今后检查房地产行业的重要内容。
（二）增强职业敏锐性、善于发现问题、注重搜集各种涉税资料。
在偷逃税与反偷逃税的斗争中，企业财务人员也在研究税务检查人员的心理和薄弱环节。由于几乎年年接受检查，他们基本上掌握了税务检查的重点，于是他们往往在税务人员通常重视、必查的环节老老实实，而在税务人员容易疏忽的方面和环节做一些手脚。这就要求检查人员时刻清醒认识所面临的严峻形势，不断增强职业敏锐性、善于发现疑点，不被表面现象所迷惑，同时注重搜集各种涉税资料，进行综合分析和比较，进而找到线索和突破口，使偷逃税分子无处可逃，真正当好稽查卫士，把好税收最后一道关。
（三）通过这一案件的查处，暴露出日常征管中存在的一些问题。如何及时掌握房地产企业的开发与销售情况，值得我们去认真研究。要进一步加强对纳税申报的管理，在要求申报税款的同时，还有要求把征地、立项等重要信息和具体销售情况在每月申报纳税时报送税务机关备案。同时，要建立起管理部门与稽查部门的定期沟通机制，而不是等偷逃税案件发生之后再碰头，要变事后处罚为事前防范。通过定期沟通和共同分析，将认为有偷逃税嫌疑的单位作为重点稽查对象，由稽查局进行检查。这样，一方面可以提高稽查选案的准确性，另一方面可以提高征管与稽查的联防作用，构筑反偷逃税的坚固防线。

河北省邢台市地税稽查局