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z刘天永:房地产市场外资并购的一般模式和收购方法
来源:不详 作者: 日期:08-08-05 阅读次数:

 

通常,境外投资者通过如下投资方式投资中国房地产市场:

1 )取得商业用地或者是住宅用地,并将建好的房产出租或者是出售(即建-租-售模式);

2 )将取得的已建房地产出租获取租金回报,然后几年后将房产出售(“购-持-租模式)。持有房地产时间因投资者而异。

按照中国目前的法律,境外投资者未在中国设立机构,不得在中国境内从事房地产开发活动。

境外项目公司的合适商业形式,一般取决于拟开发的房地产项目按照中国政府颁布的是否可以由外商独资进行的规定。根据相应规定,项目公司可以采取外资独资企业或者中外合资企业形式。

相对于建筑期间较长和需经许可要求的建-租-售模式来说,购-持-租模式,不论是直接购买资产或者是购买股权,是进入中国房地产市场的比较便捷的方式。

境外投资者可以根据实际情况,通过购入房地产、收购持有该房地产的项目公司股权,或者是收购海外控股公司来取得中国房地产

两种方法的特点如下:

股权收购

1 )目标企业被收购后持续经营。商业合同、执照、劳动合同保持不变,因此将中断运营情况降低最低,避免资产收购产生的额外成本;

2 )收购方在收购目标企业后,继承了收购时目标企业的隐性负债;

3 )收购方以目标企业的股权购买价作为股权成本,但是目标企业的房产成本仍然不大。收购方法无法通过股权收购来实现所购入目标企业资产(即房地产)的成本变动,目前中国尚无可选方案使得股权价格与资产价格挂钩);

4 )目标企业的税务属性保持不变,不受目标企业所有权变化的影响。目前,中国税法并未对股权改变后的税后亏损延续作出限制;

中国企业的股东变更通常需要政府部门的批准,如果境外投资者取得了目标公司的海外直接控股公司的股权,则有可能避开中国政府部门的审批。在这种情况下,目标公司的直接股东并未发生变化。

资产收购

1 )在可转让的前提下,商业合同、执照和劳动合同必须重新由资产的收购者签订。此过程有可能影响企业的运营持续性;

2 )收购的资产账面成本可以更新,当以高于原账面价值的金额购买资产时,该资产的账面价值则升至购买价值。升值的资产如可记提折旧,则折旧进而计入损益,因此增加了可税前列支的金额;

3 )一般来说,收购方在收购除了继续收购协议中所约定的负债外,并不继承目标企业隐性负债。同时,相比股权收购,资产收购允许收购方挑取资产;

4 )资产收购,尤其是房地产收购,出售方需要支出较高的税负,这必然影响买价;

5 )目标企业的税务属性并不延续至购买方企业;
6 )用以实现收购目的而设立的新公司需要多项政府批准。设立过程中需要几个月或者更长的时间,如果决定采用资产收购而非股权收购,冗长的手续可能导致延长整个交易的完成。

(作者简介:刘天永,北京华税律师事务合伙人,注册会计师,注册税务师;华税律师事务所是国内第一家专业化税务律师事务所。网址: http://www.taxlawyers.com.cn/fw/22181.html

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