目前，合资、合作房地产开发经营在房地产开发中普通的存在，原因是因为房地产开发经营投资很大，往往是有地的一方缺少资金，而资金充裕的一方又由于无地或者无项目，因此双方可以进行合资、合作开发。但是由于房地产资金投入很大，开发周期较长，合资、合作的双方会因种种原因如资金问题、相关手续问题等，在合同履行过程中产生纠纷，且纠纷复杂。它的复杂性在于以合资、合作开发经营房地产合同的名义形成的合同有多种选择，而由此带来的问题是双方的合资、合作的合同性质认定上复杂，进而在法律上对双方的合资、合作合同的效力的认定上也复杂。在司法实践中，对被确认无效的合资、合作开发经营房地产合同的实体处理上也有不同的看法。
   在房地产开发实践中有很多合同是以“联建、合建”房屋的名义签订的，现实中这些合同形式繁多。但是归纳起来大致有下面几类：
 （1）一方提供土地，一方提供资金，建成的房屋按投资比例或按约定比例分享销售利润。
 （2）一方提供土地，一方提供资金，在合同约定的期限和条件下给付出资方的本息。
 （3）一方提供土地，一方提供资金，出资方享有建成房屋的若干年使用权。
 （4）一方提供土地，一方提供资金，出地方获取收益，出资方独享建成的房屋。
 （5）一方提供土地，一方提供资金，出资方获取约定数量的房屋。
   上述几类的合同名义上都冠以“联建、合建”房屋，但实质上只有第（1）类属于联建或者合建房屋。这类合同的性质、效力认定比较复杂。而第（2）类属于借贷合同，这类合同因违反国家金融法律、法规的规定而无效。第（3）类合同则属于租赁合同，严格的说属于预租合同，即出资方的出资折抵将来使用房屋的租金。这类合同如不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条的规定和《中华人民共和国合同法》第214的规定应属有效。第（4）类属于房地产项目或土地使用权转让合同，这类合同如不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条、第38条、第39条的规定，也应属有效。第（5）类属于房屋买卖合同。因此对冠以“联建、合建房屋合同”，我们应该从合同的双方在合同中的约定权利义务关系，对合同的性质加以认定。以区别是真正的合资、合作开发经营房地产合同关系，还是其它法律关系的合同。

（作者简介：刘天永，北京华税律师事务合伙人，注册会计师，注册税务师；华税律师事务所是国内第一家专业化税务律师事务所。网址：http://www.taxlawyers.com.cn/fw/22181.html,转载请注明来源）